Türkiye'nin "inşaat ekonomisi" başına bela mı oluyor?

Türkiye ekonomisi son 15 yılın en ciddi darboğazını yaşıyor. Küresel ekonomik kriz, dünyada artan aşırı sağ eğilimli partilerin yönetime gelmesi, olası savaş ve kaos endişeleri, terör, doların gelişen ülkelerdeki aşırı yükselişi gibi dış nedenler Türkiye ekonomisinin gücünü daha da azaltıyor. İçeride tamamen tüketime yönelik, büyüme, üretimde gerileme, tarım nüfusundaki azalma ve göçmenlerin maliyetleri ekonomide işleri iyice zora soktu. Türkiye 2019 yılında planladığı seçimi Haziran 2018’e çekti. Piyasaların güven duyacağı yeni siyasal ortam için seçime gidilecek. Seçim sonrasında ise Türkiye’yi zor günler bekliyor.

Paramızı öncelikle dolar ve altına yatırıyoruz

Türkiye’de yapılan araştırmalar, tasarruf sahiplerinin döviz ve altını güvenilir yatırım aracı gördüklerini, yatırım fonu, mevduat ve borsaya şüpheli yaklaştıklarını ortaya koyuyor.

2015 yılında Bahattin Hamarat ve Ercan Özen tarafından yapılan “Türkiye’de Tasarruf Tercihlerini Etkileyen Değişkenlerin Kanonik Korelasyon Analizi İle Belirlenmesi” isimli akademik çalışma, Türk halkının “her gelir düzeyinde” altın ve döviz yatırımı yapma eğiliminin yüksek olduğunu kaydediyor. 

Araştırmada dikkat çeken bir diğer tespit de Türk Lirası mevduat ve borsa yatırımlarına yönelim, tasarruf sahiplerinin gelirlerindeki değişmeyle yakından ilgili olduğu. Tasarruf sahipleri mevduat ve borsa gibi yatırım araçlarını spekülatif görüyor.

1998, 2001, 2009 ve 2012 gibi farklı yıllarda yapılan akademik araştırmalarda, Türkiye’nin farklı bölgelerinde hane halkının tasarruflarını büyük oranda altın ve dövize yatırdıkları (dolar ve euro) ortaya konuldu. 2012 yılında yapılan çalışmada yastık altında 300 milyar dolarlık bir tasarrufun olduğu da iddia edilmişti. 2012 sonrasında da yastık altı diye tabir edilen kayıtdışı tasarrufların daha da arttığı tahmin ediliyor.

2008 yılındaki küresel kriz konuta yönelimi artırdı

2008 yılında yaşanan küresel krizin Türkiye’ye etkileri sınırlı olsa da Türkiye’de 2009 yılından itibaren altın fiyatlarında ve döviz kurunda yaşanan aşırı hareketlilik ve belirsizlik nedeniyle tasarruf sahipleri gayrimenkul yatırımlarına yöneldi.

Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2008 yılında 427 bin 105 konut satılmıştı. 2009 yılında konuta yöneliş ile birlikte talep yüzde 24,50 artarak, yaklaşık 555 bin 184 olarak gerçekleşti.

Konuta bu yöneliş Türkiye’de markalı konut yatırımlarının artmasına vesile oldu ve daha fazla markalı konut yapılmaya başlandı.

2010 yılında da artış sürüyordu. 607 bin 98 konut satılırken 2011 yılında geçmiş yıllara yıllık artış iki katına çıktı. 708 bin 75 konut satıldı. Bu artışta yüzde 0,90’ın altına inen konut kredisi faiz oranlarının etkisi de büyüktü. 2012’de konut satışları bir önceki yılın gerisinde kaldı 701 bin 621 konut satıldı.

2013 yılı konut satışlarının sürpriz yaptığı bir yıl olacaktı. Konut satış rakamları yüzde 50’ye yakın artış gösterdi. 1 milyonu aşarak 1 milyon 157 bin 190 konut satıldı. Konut piyasasında yaşanan hareketlenme satılık konut, satılık daire ilanlarının da artmasına neden oldu. Sahip olduğu konutları değerlendirmek, değiştirmek, büyütmek veya yenilemek isteyen konut sahipleri ile tasarruflarını ikinci ya da üçüncü konutla değerlendirmek isteyenlerin sayısında artış oldu. Bu hareketliliğin yansıması geleneksel ve dijital medyada görüldü.

Faizler yüzde 1’in altına indi

Dünyada yaşanan küresel krizin gelişmekte olan ekonomilere yansıması sıcak para girişi olarak gerçekleşiyordu. Bankalar, Merkez Bankası’ndan düşük faizlerle borçlanıyor ve bu paralar krediye dönüşüyordu.

2002’den itibaren yüzde 3,58’lerden düşmeye başlayan konut kredisi faiz oranları 2009 yılına gelindiğinde yüzde 1,27’ye kadar indi. 2010 yılında yüzde 0,92’ye kadar gerileyen faizler 2010’da ilk kez yüzde 1’in altına indi.

2013 yılına gelindiğinde bankalar konut kredisi faiz oranlarını yüzde 0,80’lerin altına çekti. Hem konuş satın almalarında hem de kredi kullanımda dikkat çekici bir artış vardı. Konut kredilerinde yüzde 0,68  seviyeleri görüldü.

Bankalar bir tarafta yoğun bir biçimde müşterileri için konut kredileri hesaplıyor, en uygun konut kredisini verebilmek için birbirleri ile yarışıyorlardı.

Konut fiyatları hızla arttı

Küresel krizin dünya ekonomisine etkilerinin yanı sıra doların anavatanı terk edip yeni piyasalarda hareketliliği Türkiye gibi gelişmekte olan ekonomiler için büyük bir fırsattı. Sıcak para akışı ucuz dolar ve fazla miktarda fon gibi iki cazip avantajı sunuyordu.

Ülkede yatırımcı inşaat dışında alternatif bulamadı

Küresel ekonomik krizin etkilerinin yanı sıra dünyada siyasal gerilimler de yaşanıyordu. Kriz dönemlerinde güvenilir liman olarak bilinen altının ons fiyatındaki düşük seyir, düşük faizler yatırımcının elini kolunu bağlıyordu.

Tasarruf sahipleri gayrimenkul projelerinin güvenli görerek yatırımlarını bu alana kaydırdı. Markalı konut projeleri, işyerlerinde metrekare fiyatları uçuşa geçti. Gerek iç piyasa gerekse körfezden gelen talepler özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi şehir merkezine yakın yatırım alanlarının, fabrikaların yıkılarak arazilerinin konut projesine çevrilmesine neden oldu. Talep arttıkça konut arzı da arttı fakat fiyatlarda yukarı yönlü seyir durmadı.

Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden inşaat sektörünün pastasından alt sektörler de istifade ediyordu. İnşaat sektörü bir taraftan büyürken diğer taraftan balon endişeleri yaşanıyordu. Maketler üzerinden bile konut satışları başlamıştı. Arz arttıkça fiyatlar da ters orantılı olarak artıyordu. Metrekare fiyatları uçuşa geçti.

Özellikle büyükşehirler modern binaların istilası altındaymış gibi yapay değil dikey yapılaşmayla devam ediyordu. Temel faaliyet alanları inşaat olmayan işadamları inşaat sektörüne hızlı giriş yapmıştı. Türkiye’nin dağı taşı konut projelerine dönüştü. Kırsaldan kentlere artan göç ile birlikte özellikle metropollerde plansız kentleşme tavan yaptı.

Faizle mücadele kolay yoldu

Siyasal iktidarın en önemli ekonomik vaatlerinin ve mücadelesinin başında faiz oranları geliyordu. Politikalarını etkileyen yalnız astronomik faiz oranlarının meydana getirdiği olumsuz tablo değil aynı zamanda muhafazakar bir iktidardan beklentileri karşılamak amaçlı bir adımdı. Faiz oranları üzerine söylemler arttı baskı oluşturulmak istendi. Düşük faiz oranları ile birlikte bu politika da kendisine fazla sayıda destekçi buldu.

Dev Projeler Dev Maliyetler

Özellikle metropollerde plansız şehirleşme ve inşaat istilasının verdiği düzensizlik, kent hayatını daha fazla trafikle tanıştırdı. Artan motorlu araç sayısıyla birlikte park yeri sorunu da doğdu. İstanbul başta olmak üzere birçok büyük kentte trafik insan yaşamımı olumsuz etkilemeye başladı.

Kentlerdeki ulaşım ihtiyacı doğru planlanamadığından “Mega Projeler” adı altında çok sayıda ulaştırma projelerinin temelleri atıldı. Projelerinin her biri inşaat sektöründe daha büyük hareketlilik anlamına geliyordu.

Küresel kriz nedeniyle gelişmekte olan ekonomilere sıcak para akışı gerçekleşiyordu. ABD ekonomisi krizi atlattı ve Dolar’ın vatanına dönmesiyle Türkiye’de sıcak para girişinde azalma oldu. Azalma nedeniyle projelere yeterli kaynak bulunamadığından Yap-İşlet-Devret modeli çözüm olarak görüldü. Öncekilerden farklı olarak yatırımlara Hazine garantisi verildi. Metrolar, köprüler, otoyollar tamamen hayatı bir taraftan kolaylaştırıyor, diğer taraftan ülke ekonomisi üzerinde büyük yükümlülüklerin doğmasına neden oluyordu.

Ortadoğu parasına adres olarak Türkiye’yi seçti

Diğer taraftan Ortadoğu ülkeleri bölgede farklı bir role soyunan Türkiye’ye kaynak aktararak ülkelerindeki petrol kaynaklı atıl servetlerini değerlendiriyorlardı.

Çünkü krizdeki ABD ve Avrupa ülkeleri bu sıcak paraya gözünü dikmişti. Gelişmiş ülkelerin 3 yöntemi vardı. Silah satmak, işgal etmekya da isyan çıkarmaktı.

ABD, yönetime karşı isyan çıkarmakla tehdit ettiği Suudi Arabistan, milyar dolarlık silahlar aldı, Katar’ı terör destekçisi diye suçlayarak işgal etme tehdidi dünyanın en zengin ülkelerinden biri olan katarın milyar dolarlarının aktarılmasına neden oldu. Irak ve Suriye ise tam birer işgal örneğiydi.

Ortadoğu’daki tasarruf sahipleri Türkiye’de başta inşaat sektörü olmak üzere satın almalara başladılar. Konutlar, şirketler, borsa hisseleri, değerli kağıtlara yatırım yapıyorlar ve sıcak para girişi sayesinde de Türkiye cari açığını sürdürülebilir hale getiriyorlardı.

Rüya bitti şimdi gerçekler

Türkiye için sıcak para denizi giderek tükeniyor. Dünyadaki siyasal dönüşüm özellikle de aşırı sağ ve muhafazakâr partilerin iktidarlara gelmesi ile küresel gerginlikler tırmanışta.Küresel gerginlikler piyasaları da olumsuz etkiliyor. Türkiye için durum daha da zor. Ekonomideki darboğaz istatistiklere yansımasa da piyasaları ciddi anlamda etkilemiş durumda. Özel sektörün döviz borçlanması ve kurdaki yükselişin olumsuz etkileri devam ediyor. Türkiye’de seçimler 2018 Haziran’ına çekilerek ekonomi için yeniden güven ortamının tesisi planlanıyor.

İnşaat sektörü Türkiye için lokomotif sektör olsa da büyümesi kısa vadede fayda sağladı, uzun vadede Türkiye’ye zarar verdi. Türkiye'de arz talep dengesi bakımından talebin fazla olduğu "inşaat balonu'nun söz konusu olmadığı iddia edilse de yüksek ve şişirilmiş metrekare fiyatları talebin önündeki en büyük engel. Türkiye üretime dayalı ekonomi anlayışından giderek uzaklaşıyor. Türkiye ekonomisini zor günler bekliyor.

Hakan GÖKSEL 

[email protected]